Con Risposta a interpello n 261 dell'11 maggio 2022 le Entrate chiariscono le condizioni per avere il bonus acquisto casa under 36 nel caso di preliminare intestato al padre dell'acquirente, il quale paga anche le fatture caparra e acconto.
L'Istante dichiara di possedere tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa" previste dal decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73 noto come decreto "Sostegni bis", come modificato dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106.
Egli intende acquistare un immobile di nuova costruzione da un'impresa costruttrice e fa presente che presso uno studio notarile, è stato stipulato l'atto preliminare di compravendita tra il proprio padre e il rappresentante dell'impresa costruttrice Le fatture relative alla caparra e agli acconti emesse dall'impresa costruttrice, sono state intestate a suo padre.
Alla stipula dell'atto definitivo (fine costruzione e consegna dell'immobile), l'immobile verrà intestato all'Istante, che vi trasferirà immediatamente la residenza e il saldo verrà pagato in parte con bonifico bancario ed in parte con un finanziamento da istituto bancario aperto in quella sede.
Ciò posto, l'Istante chiede se possa usufruire del credito d'imposta per l'intero ammontare dell'IVA sull'acquisto ovvero "se abbia influenza l'intestazione al padre del compromesso e delle fatture di caparra e acconti".
Le entrate con riferimento alla specifica questione rappresentata dall'Istante riepilogano che dall'esame del contratto preliminare stipulato e registrato tra l'impresa costruttrice e il padre dell'Istante e registrato emerge che quest'ultimo "promette di acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica da nominare, il diritto di piena ed esclusiva proprietà sulla porzione dell'edificio sito nel Comune di … da costruirsi sul terreno di cui in premessa i cui relativi dati catastali si intendono qui integralmente riportati e trascritti" e che "La stipula dell'atto pubblico definitivo di vendita dovrà avvenire entro il 2022.".
L'Istante trasferirà la residenza nell'immobile che alla consegna dello stesso gli verrà intestato.
In relazione a ciò viene osservato che il "Contratto per persona da nominare" è disciplinato dagli articoli 1401 e ss. del Codice Civile ed ha le seguenti caratteristiche:
- "Nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso" (cfr. articolo 1401);
- "La dichiarazione di nomina deve essere comunicata all'altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso" (cfr. articolo 1402, comma 1);
- "La dichiarazione non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto" (cfr. articolo 1402, comma 2);
- "Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato" (cfr. articolo 1404).
Pertanto, affinché l'Istante under 36 si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo fu stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal padre), è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta alla luce delle predette disposizioni.
Inoltre, poiché è riconosciuto all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall'Istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati:
- gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento
- nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota IVA agevolata al 4 per cento.
In altri termini, ai fini di beneficiare della agevolazione deve risultare dall'atto di compravendita:
- l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei.
Infine viene specificato che il credito d'imposta spetta nella misura massima del 4 per cento. Ciò trova conferma anche nella circolare esplicativa 14 ottobre 2021, n. 12/E, paragrafo 3.1., nella quale è stato precisato che spetta all'acquirente, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all'articolo 10, n. 8-bis, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4 per cento.
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