SCADENZARIO FISCALE 2026 PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Di seguito propongo uno scadenzario sintetico, in forma tabellare, degli adempimenti fiscali tipici dell’amministratore di condominio per l’anno 2026, con particolare attenzione agli obblighi quale sostituto d’imposta (ritenute appalti), alle comunicazioni e alle dichiarazioni periodiche.
Le scadenze relative alle ritenute operate dal condominio sugli appalti sono desunte dallo scadenzario 2026 e dalla disciplina dell’art. 25-ter, D.P.R. 600/1973, come modificata (versamento entro il 16 del mese successivo se ritenute > 500 euro; in ogni caso entro il 16 giugno e il 16 dicembre; ritenute di dicembre sempre entro il 16 gennaio dell’anno successivo), nonché dalle singole schede di scadenza mensile pubblicate per il 2026.
Le scadenze di modello Redditi/quadro AC sono ricavate dalle guide alla compilazione 2025 per amministratori di condominio, applicando la scansione ordinaria dei termini dichiarativi (che, salvo interventi normativi futuri, resta tendenzialmente stabile).
1. Versamenti ritenute su corrispettivi appalti (art. 25-ter, D.P.R. 600/1973)
Ritenute del 4% operate dal condominio quale sostituto d’imposta su corrispettivi per prestazioni di servizi inerenti a contratti d’appalto, di opere e/o di servizi eseguiti nell’esercizio di imprese (codici tributo 1019 – IRPEF, 1020 – IRES, F24).
2. Dichiarazioni fiscali e comunicazioni tipiche dell’amministratore di condominio (anno d’imposta 2025 – scadenze nel 2026)
In questa sezione sono riportate le scadenze che ricadono, tendenzialmente, tra aprile e novembre 2026, con riferimento ai dati 2025 (redditi e spese condominiali, ritenute operate, ecc.).
| Periodo / Mese 2026 | Scadenza indicativa | Adempimento | Contenuto essenziale | Riferimenti documentali |
|---|---|---|---|---|
| Marzo 2026 (salvo proroghe) | 16/03/2026 e/o data fissata annualmente | Comunicazione all’Anagrafe tributaria delle spese per interventi edilizi e risparmio energetico sulle parti comuni (flussi per precompilata) | Invio dei dati relativi alle spese 2025 per interventi sulle parti comuni (bonus ristrutturazioni, ecobonus, superbonus, barriere architettoniche, ecc.), con indicazione dei condòmini e delle rispettive quote, utilizzati poi per la dichiarazione precompilata | Le istruzioni su flussi e dati trasmessi sono richiamate nella documentazione sul ruolo dell’amministratore in tema di bonus edilizi e comunicazioni all’Anagrafe |
| Marzo 2026 (termine ordinario) | 16/03/2026 (o termine fissato per l’anno 2026 per le CU) | Consegna/trasmissione Certificazione Unica (CU) 2026 per redditi 2025 | L’amministratore, quale sostituto d’imposta, rilascia CU per compensi corrisposti nel 2025 a professionisti/autonomi, eventuali lavoratori dipendenti/assimilati, ecc., con indicazione delle ritenute operate e versate; la CU è trasmessa telematicamente all’Agenzia | In quadro generale di riforma CU e 770 sono evidenziate le regole su sostituti d’imposta e termini, con riferimento anche alle ritenute d’acconto |
| Aprile – Giugno 2026 | Finestra di invio definita annualmente (tipicamente 30/04–30/06) | Dichiarazione IVA (se dovuta, es. per condominio che svolge attività rilevanti ai fini IVA) | Compilazione ed invio della dichiarazione IVA per l’anno 2025; spesso non dovuta per la generalità dei condomìni “puri”, ma rilevante se vi sono attività commerciali (es. locazione di parti comuni con opzione IVA, impianti fotovoltaici con cessione energia, ecc.) | Normativa IVA generale; non vi sono schede specifiche nel materiale allegato, ma l’obbligo discende dalla natura del condominio quale soggetto passivo in presenza di operazioni imponibili |
| Giugno – Novembre 2026 | Generalmente entro 30/11/2026 (termine ordinario invio Redditi) | Modello Redditi (Enti non commerciali o Persone fisiche) con quadro AC – Comunicazione dell’amministratore di condominio | Il quadro AC deve essere utilizzato dagli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre 2025 per: 1) comunicare i dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni; 2) comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare 2025 e i dati identificativi dei fornitori | La guida al quadro AC precisa struttura e contenuto dell’adempimento (dati catastali del condominio, elenco fornitori sopra 258,23 euro annui, esclusione utenze e forniture minori, ecc.) |
| Novembre 2026 (o altra data fissata) | In genere contestuale al termine di invio Redditi (es. 30/11/2026) | Modello 770 (se dovuto) | L’amministratore, in qualità di sostituto d’imposta, invia il modello 770 per riepilogare le ritenute operate e versate su compensi a terzi (professionisti, imprese, appaltatori quando non rientrano nel perimetro del solo art. 25-ter, ecc.). L’obbligo discende dal ruolo di sostituto d’imposta e completa la catena CU – F24 – 770 | Il documento sulle novità per CU e 770 richiama espressamente i sostituti d’imposta e i nuovi termini connessi alle ritenute |
3. Schema annuale sintetico per l’amministratore di condominio – anno solare 2026
Per fornire una visione di insieme, segue una tabella riepilogativa, mese per mese, dei principali adempimenti fiscali ricorrenti di un amministratore di condominio “tipo” nel 2026 (condominio con lavori e fornitori, ritenute su appalti, e ruolo pieno di sostituto d’imposta).
| Mese 2026 | Principali adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio |
|---|---|
| Gennaio | • 16/01: versamento ritenute 4% su appalti – corrispettivi dicembre 2025 (F24 codici 1019/1020) • Verifica e chiusura dati 2025 per bonus edilizi e spese condominiali da comunicare all’Anagrafe (precompilata) |
| Febbraio | • 16/02: versamento ritenute 4% su corrispettivi di gennaio 2026 • Predisposizione CU 2026 (dati 2025) |
| Marzo | • 16/03: versamento ritenute 4% su corrispettivi di febbraio 2026 • Termine (indicativo) per trasmissione dati spese condominiali/bonus all’Anagrafe per precompilata • Termine per rilascio/trasmissione CU (data precisa sarà fissata da provvedimento) |
| Aprile | • 16/04: versamento ritenute 4% su corrispettivi di marzo 2026 • Eventuale presentazione dichiarazione IVA annuale (se dovuta, nella finestra stabilita) |
| Maggio | • 18/05: versamento ritenute 4% su corrispettivi di aprile 2026 (scadenza posticipata per week-end) |
| Giugno | • 16/06: versamento ritenute 4% su corrispettivi di maggio 2026 • 16/06: termine entro il quale devono comunque essere versate tutte le ritenute “accumulate” inferiori a 500 euro dei mesi precedenti • Prosecuzione/invio dichiarazioni Redditi/IVA secondo i termini di legge |
| Luglio | • 16/07: versamento ritenute 4% su corrispettivi di giugno 2026 |
| Agosto | • 20/08: versamento ritenute 4% su corrispettivi di luglio 2026 |
| Settembre | • 16/09: versamento ritenute 4% su corrispettivi di agosto 2026 • Prosecuzione finestra di invio modello Redditi con quadro AC (dati 2025) |
| Ottobre | • 16/10: versamento ritenute 4% su corrispettivi di settembre 2026 • Ultime verifiche su modello Redditi e modello 770, se non già trasmessi |
| Novembre | • 16/11: versamento ritenute 4% su corrispettivi di ottobre 2026 • Termine ordinario per invio modello Redditi 2026 con quadro AC (dati 2025) e modello 770 2026 (dati 2025), salvo proroghe |
| Dicembre | • 16/12: versamento ritenute 4% su corrispettivi di novembre 2026 • 16/12: termine entro il quale devono comunque essere versate tutte le ritenute “accumulate” inferiori a 500 euro dei mesi precedenti • Predisposizione dati contabili e riepiloghi per CU, 770 e quadro AC relativi al 2026 (che si rifletteranno sulle dichiarazioni dell’anno successivo) |
Oggetto: Servizi di consulenza fiscale per amministratori di condominio
Gentile Amministratore,
Mi chiamo Nicola D’Orazio, sono Ragioniere Commercialista con studio a Rovigo e mi rivolgo a Lei per offrirle un supporto qualificato nella gestione fiscale dei condomini da Lei amministrati.
Durante gli anni che vanno dal 2020 ad oggi, essendomi specializzato in materia di bonus edilizi al fine di rilascio del visto di conformità e relativa cessione dei crediti ho seguito un numero considerevole di pratiche anche per conto di Amministratori Condominiali, consigliandoli sui corretti adempimenti e aggiornandoli continuamente sulla normativa fiscale di riferimento.
Ciò mi ha permesso di acquisire una preparazione specifica sulle problematiche fiscali condominiali e sugli adempimenti a cui è tenuto l’Amministratore di condominio
In particolare, metto a disposizione la mia esperienza per:
- ✅ Assistenza nella compilazione e trasmissione dei modelli CU e 770
- ✅Comunicazione all’Anagrafe tributaria delle spese per interventi edilizi e risparmio energetico sulle parti comuni (flussi per precompilata)
- ✅ Supporto nella gestione degli adempimenti fiscali a cui è tenuto l’amministratore di condominio
- ✅ Consulenza sulle agevolazioni fiscali legate ai bonus edilizi
Il mio obiettivo è semplificare il Suo lavoro, garantendo precisione, puntualità e conformità normativa.
Se desidera approfondire o fissare un incontro conoscitivo, sarò lieto di mettermi a disposizione.
Cordiali saluti,
Rag. Nicola D’Orazio, Commercialista e Revisore Contabile
Studio in Rovigo, Corso del Popolo n.30
iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Rovigo, sezione A al n.69
iscritto nel Registro dei Revisori Contabili aln.132780
Telefono Studio: 0425/095428
Cell. Studio: 329.4795160
Cell. personale Rag.D’Orazio: 335.1500760
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